房地产备忘录 - 05/25/2002

2022年5月25日

美联储预计在6月初开启缩表, 对房地产的观点还是以看空为主, 更新一点感悟.

目前湾区的房价, San Jose已经开始下跌, Santa Clara部分地区还需要加钱,但相对Listing Price加的不多, Sunnyvale还没降温.

因为美联储前几轮的加息,股市基本腰斩,像Google的股价从最高的3000已经跌到了2200附近,而一些小公司,少则腰斩,重则缩水90%.

最近还有一件很轰动的事情, Luna币暴雷归零.

2008和现状的对比

简要谈一下2008年的房价崩盘与现状的相似和区别.

看多房市的,一般会讲,现在情况和2008年明显不同,贷款的审核更加严格,首付比例已经大幅度提高至20%. 所以不会出现房价下降,房屋大量抛售的情况,这一点是目前和2008年的显著区别.

但背后也有相似之处,这要从美国房贷的特点讲起. 美国贷款购房,如果断供的话,房屋将作为抵押物将会被银行收回,而贷款也会一笔勾销.这其实相当于如果房价暴跌,你的投资失误将由银行来兜底,但做贷款的时候,银行也会对房屋进行估值,只有银行认为你的房屋价值大于等于你的贷款金额时,才会批准贷款. 如果房价腰斩,依然会有人选择主动断供来抵消贷款,而提高首付比例相当于提高了断供跑路的门槛.

如何衡量一份贷款是否是稳定优质的贷款:

• 从纯粹理性的角度来看,是对比目前的剩余的额度和抵押物的真实价值. 所以,如果房价跌破20%,那么就已经和08年别无二致了,如果继续下跌,就选择售出脱手,或者断供跑路了.
• 但从感性的角度来看,购房人不是纯粹理性的,并不能轻易割舍对沉没成本的情感,以及承认自己的投资失败.
• 另一点是如果抛售房屋提前止损,购房者可能将没有足够的现金去支付首付来购入新的低价房产.

以下是个人观点

在目前20%首付的情况下,那么房价需要下跌多少可以引发雪崩呢? 我认为这取决于市场情绪,因为美国的金融化程度比较高,所以美国的金融市场走势是高度依赖于整个市场对未来的预期的.

• 在目前美联储收水的大环境下,如果美联储坚持全年的加息缩表计划,那么市场应该会进一步扩散恐慌情绪.
• 但如果美联储担心市场崩溃,提前停止紧缩策略的话,房价就会反弹.

但现在股市暴跌了这么多,感觉无论美联储是决心抑制通胀,还是选择提前放水,都有可能.

另外最近逐渐明白<非理性繁荣>里面说,由于房地产市场没有做空机制,所以容易滋生泡沫. 因为没有看空的可能,所以整个市场的从业人员,比如agents,最终都要推销看涨的观点.

2022年3月23日

加息与房价的关系

现在是2022年3月23日,美联储已经如预期加了0.25%的利率. 关于加息和房价未来走向,目前还不明了,而多头和空头的争论也还没有结论. 在此记录一下此刻的我思我想.

房价的走向有很多影响因素,本篇只聚焦于加息和房价的关系.

从供需关系上来讲. 首先,加息是作用于需求端,并不影响供应端. 具体来讲,就是购房者的房贷利率增高,月供增高,导致购房者买房能力下降.

所以空头认为:

• 加息会抑制房地产市场的需求量,从而导致房价下跌.

多头的角度比较复杂:

1. 从多头角度来讲,虽然需求量下降,但依然是供不应求,房子依然稀缺,而购房者如果推迟买房则会面临更高的利率,所以加息会刺激购房者提早买房,从而推高房价.
2. 第二点比较复杂,是部分人认为,美联储的加息不可持续,加息必然会导致经济衰退,从而迫使美联储降息救市,所以房地产不会降温.

以下是个人观点

供求关系

空头观点和多头的(1)观点都是简单的供求关系角度,所以注定是二选一. 我是认同空头观点的.

多头(1)的逻辑是基于房价上涨的自我实现. 反之,如果房价持续下跌,即便购房者在将来面临更高的利率,购房者是可以以和低利率时一样的月供来购买相同的房子.

另一方面,如果房价开始下跌,未来的下跌趋势也会导致一部分人持币观望. 这时候房价可能会进入下跌周期的自我实现.

经济衰退

多头的(2)观点就比较复杂了.这其实是换壳的凯恩斯的选美理论,相当于提前预判了经济走向和美联储的应对措施.宏观经济的走势,我也说不出个所以然来.

保守结论

目前我个人的感觉

1. 如果美联储在2022年持续加息,2022年年内房价应该会下跌;
2. 然后2023或2024年左右出现经济衰退,美联储会重新开启降息周期.